Crédit immobilier – les taux repartent à la hausse en septembre 2026 sur 15, 20 et 25 ans

La hausse est là, et elle se voit déjà dans les barèmes

Selon un baromètre mis à jour le 20 septembre 2026, les taux moyens négociés se situent autour de 3,38 % sur 15 ans, 3,52 % sur 20 ans et 3,67 % sur 25 ans. Les grilles affichées par les banques auraient pris environ 0,11 point en moyenne à la rentrée. Ce n’est pas un détail quand on parle de sommes empruntées sur deux décennies.

Le point clé, c’est que ces chiffres racontent une histoire de dynamique. Vous ne signez pas un taux “national”, vous obtenez un taux pour votre dossier. Mais quand les barèmes bougent vers le haut, la négociation part déjà avec un handicap.

Sur le terrain, l’écart se creuse entre les profils. Les revenus élevés et les dossiers très solides encaissent mieux le mouvement. Pour eux, la hausse observée peut se limiter à 0,05 point, quand d’autres voient leur projet se tendre.

15, 20, 25 ans : trois durées, trois effets sur votre budget

Les durées n’augmentent pas toutes au même rythme, et c’est logique. Plus l’échéance s’allonge, plus la banque prend un risque de temps. Résultat : le 25 ans reste la zone où la hausse se ressent le plus vite.

Sur 15 ans, le taux moyen reste le plus bas, mais la mensualité est plus lourde. Sur 20 ans, l’équilibre séduit encore la majorité des acheteurs, car il combine une mensualité supportable et un coût total qui ne dérape pas trop. Sur 25 ans, la mensualité respire, mais le prix de cette respiration se paie sur la durée.

Il faut garder une idée simple en tête : un petit mouvement de taux devient un grand mouvement d’euros quand la durée est longue. Chaque dixième de point s’étale sur des centaines de mensualités. Et c’est précisément là que la hausse “modérée” devient émotionnellement frustrante.

Les meilleurs profils, eux, arrivent encore à obtenir des conditions sous les moyennes. On parle de dossiers capables de viser 3,19 % sur 15 ans, autour de 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Ce club reste restreint, autour de 10 à 15 % des dossiers selon les estimations courantes des courtiers.

Pourquoi plusieurs indicateurs racontent la même direction

Les baromètres ne mesurent pas tous la même chose. Certains reflètent les conditions du mois en cours via des simulations et des négociations récentes. D’autres compilent des crédits déjà signés, donc avec un léger décalage temporel.

Malgré ces différences, les signaux convergent. Un observatoire de référence a constaté un taux moyen autour de 3,31 % en août 2026, après une période plus stable au printemps. Par durée, on y lit environ 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Le 15 ans bouge moins, tandis que les durées longues pèsent davantage dans la moyenne. Un chiffre résume ce glissement : près d’un crédit sur deux se signerait sur 25 ans ou plus, autour de 49,3 %. Quand la structure des durées se rallonge, la moyenne monte mécaniquement.

La Banque de France, de son côté, confirme une progression graduelle des nouveaux crédits à l’habitat. Les variations se comptent en centièmes, mais elles s’additionnent mois après mois. Et pour un ménage, c’est l’addition finale qui compte.

Ce que 0,13 point change vraiment sur 200 000 € et 300 000 €

Sur 20 ans, une hausse de 0,13 point n’a pas l’air inquiétante au premier coup d’œil. Pourtant, elle modifie la mensualité, puis le coût total du crédit. Et ce sont ces deux lignes qui décident parfois d’un accord bancaire.

À titre d’ordre de grandeur, 0,13 point peut ajouter environ 13 € par mois pour 200 000 € empruntés, et environ 20 € pour 300 000 €. Sur la durée, l’écart se transforme en plusieurs milliers d’euros d’intérêts, autour de 3 184 € à 4 776 € selon le montant, hors assurance. C’est rarement “bloquant”, mais c’est souvent “rageant”.

Le piège, c’est de ne regarder que la mensualité. Sur 25 ans, l’effet cumulé s’étire encore plus longtemps, et la facture d’intérêts gonfle davantage. Quand l’assurance emprunteur s’ajoute, l’écart global peut devenir beaucoup plus visible — et c’est justement là que la mise en concurrence de l’assurance, rendue plus simple par la loi Lemoine, peut faire une vraie différence sur le total.

À Montpellier, Julien Martin, 38 ans, pensait avoir verrouillé son achat après une simulation à 3,30 % sur 20 ans. Deux semaines plus tard, la proposition est arrivée à 3,43 % pour 300 000 € : sa mensualité a pris 19,90 € et il a calculé près de 4 800 € d’intérêts en plus, hors assurance. Il a eu l’impression de “payer pour avoir attendu”.

« J’ai eu la sensation que le prix du temps venait de me tomber dessus, alors que mon dossier n’avait pas changé. »

OAT, BCE, taux d’usure : les trois bornes qui serrent le marché

Quand les taux remontent, ce n’est pas uniquement une décision “commerciale” des banques. Leur coût de financement évolue, et elles répercutent une partie de cette pression. Le repère le plus commenté reste l’OAT à 10 ans, qui sert de boussole au marché.

Si l’OAT se maintient à des niveaux élevés, la marge de manœuvre des banques se réduit. À cela s’ajoutent les décisions de politique monétaire, notamment les ajustements de la BCE. Dans ce contexte, même un léger durcissement suffit à pousser les grilles vers le haut.

En parallèle, le taux d’usure joue le rôle de plafond légal, car il limite le TAEG. Depuis le 1er juillet 2026, le seuil pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus est de 5,29 %. Cela ne signifie pas que vous empruntez à 5,29 %, mais que votre TAEG ne doit pas dépasser ce niveau.

Et c’est là que beaucoup se trompent : comparer un taux nominal de 3,52 % à un plafond de 5,29 % n’a pas de sens. Le TAEG additionne intérêts, assurance, frais et garantie. Deux offres au même taux nominal peuvent donner deux TAEG très différents — au point de bloquer certains dossiers, même solides, quand le plafond réglementaire se rapproche.

Avant de signer, gardez ces réflexes simples en tête :

• Demandez plusieurs propositions, même à profil identique, les écarts existent.
• Comparez le TAEG et pas seulement le taux nominal affiché.
• Mettez l’assurance emprunteur en concurrence, elle peut changer le coût final.
• Vérifiez les frais annexes et les conditions de remboursement anticipé.

faq

Pourquoi les taux montent-ils alors que la hausse semble faible ?
Parce que le mouvement se joue en dixièmes et en centièmes, mais il s’applique à de gros montants sur une longue durée. Une progression régulière finit par peser sur la mensualité et sur le coût total des intérêts.

Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer vos intérêts et votre mensualité hors frais. Le TAEG inclut intérêts, assurance, frais de dossier et garantie : c’est l’indicateur le plus pertinent pour comparer deux offres.

Est-ce qu’attendre quelques semaines peut vraiment coûter cher ?
Oui, si les barèmes continuent de se tendre. Un écart de 0,10 à 0,15 point peut représenter plusieurs milliers d’euros sur 20 ans, surtout sur des montants élevés et encore plus sur 25 ans.

Sources

1. BANQUE-FRANCE.FR — Panorama des prêts à l’habitat des ménages – Juillet 2026 | Banque de France
2. LOBSERVATOIRE.CREDITLOGEMENT.FR — Analyse marché immobilier Août 2026 | L’Observatoire Crédit Logement / CSA