Pourquoi le “1,15 %” n’est pas une hausse automatique

La première condition, c’est la présence d’une clause de révision dans votre bail. Sans cette ligne, le propriétaire ne peut pas décider seul d’augmenter votre loyer, même si l’IRL monte. Beaucoup de locataires l’ignorent et paient sans vérifier.

La seconde condition tient au calendrier. Le bailleur doit demander la révision, et elle ne peut jamais s’appliquer rétroactivement. Si la demande arrive tard, la hausse commence à la date de la demande, pas “depuis des mois” — et c’est exactement le type de retard qui peut faire tomber une révision.

Le trimestre de référence : le détail qui change tout

Le taux de 1,15 % concerne les baux indexés sur le 2e trimestre. C’est un point technique, mais décisif, car un bail indexé sur un autre trimestre peut dépendre d’un IRL différent. Résultat : le plafond peut être plus bas.

Le trimestre à retenir est généralement écrit dans le bail. Quand rien n’est mentionné, la règle pratique consiste à regarder l’indice le plus récent publié à la date de signature. Un bail signé en été, sans précision, se retrouve souvent rattaché au 2e trimestre.

Enfin, la date de révision prévue au contrat compte autant que le trimestre. Une révision “prévue” avant la publication d’un nouvel IRL ne peut pas profiter du taux plus récent, même si le propriétaire se réveille après. Le bon chiffre dépend donc de deux horloges : celle du bail et celle de l’Insee.

L’étiquette énergie qui neutralise la révision du loyer

Depuis l’entrée en vigueur des règles issues de la loi Climat et résilience, un logement classé F ou G n’est pas un logement “comme les autres”. Pour ces biens, la révision annuelle du loyer est bloquée, quel que soit l’IRL. Le plafond de 1,15 % devient alors un chiffre théorique.

Le gel vise les locations du parc privé, qu’elles soient vides ou meublées, dès lors que le bail a été signé, renouvelé ou reconduit après les dates prévues par la réglementation. Autrement dit, même avec une clause de révision parfaitement rédigée, le propriétaire peut se heurter à un mur. Ce mur, c’est la lettre F ou G.

Point qui surprend souvent : le DPE affiche deux étiquettes, énergie et émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la plus mauvaise des deux, car elle devient la classe finale. Une étiquette énergie F suffit à placer le logement en F, donc à bloquer la révision.

Attention : la lettre du DPE peut ne plus être la même aujourd’hui

Le DPE annexé à votre bail n’est pas forcément le reflet exact de la situation actuelle. Le mode de calcul a évolué, notamment avec l’ajustement du coefficient de l’électricité. Certains logements ont changé de classe sur le papier, sans chantier, simplement parce que la méthode a été recalibrée.

Dans les faits, un propriétaire peut obtenir une attestation de mise à jour de l’étiquette via l’observatoire dédié. Cette attestation peut remplacer l’étiquette affichée, tout en conservant la durée de validité du diagnostic initial. Pour un locataire, cela signifie une chose : la lettre qu’on vous oppose n’est pas toujours celle qui s’applique.

Il reste pourtant une zone d’incertitude : si un logement “remonte” de F à E grâce à une attestation, sans travaux, la reprise de la révision du loyer n’est pas toujours limpide dans l’esprit du public. Certains textes évoquent surtout le cas de travaux suivis d’un nouveau DPE atteignant au moins E. Avant d’accepter une hausse, mieux vaut exiger la preuve exacte de la classe finale en cours.

Refuser une hausse : ce que vous pouvez faire, et dans quel délai

Si votre logement est classé F ou G, vous pouvez contester une augmentation, y compris si elle est présentée comme “dans la limite légale”. Le principe est simple : pas de révision possible, donc pas d’IRL applicable. Si vous avez déjà payé, vous pouvez demander un remboursement.

À Strasbourg, Julien Martin, 39 ans, a vu son loyer grimper de 8,50 € par mois après un courrier “IRL 1,15 %”. En vérifiant la classe finale du DPE, il a constaté un classement F toujours actif et a stoppé la hausse, récupérant 102 € sur un an, avec un vrai soulagement en fin de mois.

“Je croyais que c’était obligatoire, puis j’ai vu que mon DPE bloquait tout : j’ai enfin respiré.”

Le délai d’action est un point clé : vous disposez de 3 ans pour agir à partir du moment où vous avez eu connaissance du problème, ou auriez dû l’avoir. Conservez le bail, les quittances, le DPE et le courrier de révision. Et si le conflit porte aussi sur des sommes gardées à tort en fin de bail, pensez à vérifier les pénalités possibles sur le dépôt de garantie. Un dossier clair fait souvent basculer la discussion avant même d’aller plus loin.

Situation vérifiée Conséquence concrète sur la hausse
Bail sans clause de révision Aucune augmentation possible via l’IRL
Bail avec clause, indexé sur le 2e trimestre, révision après publication de l’IRL Hausse plafonnée à 1,15 % si le logement n’est pas F ou G
Logement classé F ou G (classe finale) Gel du loyer : révision annuelle interdite
Demande de hausse faite tardivement Pas de rétroactivité : effet uniquement à partir de la demande
DPE ancien, classe potentiellement modifiée par recalcul Vérification indispensable avant d’accepter une hausse
  • Relisez la clause de révision et repérez le trimestre IRL mentionné.
  • Contrôlez la classe finale du DPE : c’est la plus mauvaise des deux étiquettes.
  • Si le logement est F ou G, contestez par écrit et gardez toutes les preuves.
  • Si vous avez payé, calculez le trop-perçu et réclamez-le dans le délai de 3 ans.

faq

Mon propriétaire peut-il appliquer 1,15 % si mon bail parle d’un autre trimestre ?
Pas automatiquement. Le taux dépend du trimestre de référence inscrit au bail (ou déterminé par défaut) et de la date de révision prévue. Un autre trimestre peut conduire à un plafond différent.

Si mon DPE affiche énergie E mais GES F, mon loyer est-il gelé ?
Oui, si la classe finale est F. La classe finale retient la plus mauvaise des deux étiquettes, ce qui suffit à bloquer la révision annuelle du loyer.

J’ai déjà payé l’augmentation : puis-je récupérer l’argent ?
Oui, si la hausse était interdite (par exemple logement classé F ou G). Vous pouvez demander le remboursement des sommes versées en trop, dans la limite du délai de 3 ans, en vous appuyant sur le bail, les quittances et le DPE.

Sources

  1. SERVICE-PUBLIC.GOUV.FR — Indice de référence des loyers (IRL) | Service-Public.fr
  2. ECOLOGIE.GOUV.FR — Décence énergétique et gel des loyers | Ministère de la Transition écologique